Перевірка договору купівлі нерухомості до нотаріального посвідчення
Договір про набуття земельної ділянки потребує нотаріального посвідчення (§ 311b абз. 1 речення 1 BGB). Нотаріус супроводжує учасників незалежно і неупереджено та не представляє жодної сторони (§ 14 абз. 1 речення 2 BNotO). Ми читаємо проєкт договору до зустрічі в нотаріуса.
При купівлі вже збудованої нерухомості договір майже завжди виключає відповідальність за недоліки речі. Продавець може посилатися на таке виключення лише тією мірою, якою він не приховав недолік зловмисно і не надав гарантії щодо властивостей об’єкта (§ 444 BGB). Вологі підвали і використання без дозволу типово належать саме до цього пункту.
Право власності переходить лише з угодою сторін і внесенням запису до земельної книги (§ 873 абз. 1 BGB). До цього покупця захищає попередній запис про передачу права власності (Auflassungsvormerkung): пізніші розпорядження продавця недійсні тією мірою, якою вони перешкоджали б здійсненню вимоги покупця (§ 883 абз. 2 BGB). Податок на придбання землі в Баварії становить 3,5 % (§ 11 GrEStG).
Пред’явлення будівельних недоліків і давність після прийняття
При недоліку результату робіт замовник може вимагати додаткового виконання, самостійно усунути недолік і вимагати відшкодування витрат, відмовитися від договору або зменшити винагороду, а також вимагати відшкодування шкоди (§ 634 BGB). Який шлях спрацює, залежить від обсягу недоліку.
Вимоги щодо недоліків будівлі погашаються давністю через п’ять років з моменту прийняття (§ 634a абз. 1 п. 2 і абз. 2 BGB). Прийняття водночас зсуває тягар доказування: хто прийняв роботу як виконання, мусить доводити недолік (§ 363 BGB). Тому в Аугсбурзі ми супроводжуємо прийняття і фіксуємо в протоколі відкриті питання.
Право WEG і рішення зборів власників
Закон про власність на житло (WEG) з грудня 2020 року діє в редакції WEMoG. Відтоді позови щодо рішень подаються проти об’єднання власників житла (§ 44 абз. 2 WEG). Ми представляємо власників з Аугсбурга в позовах про оскарження, у спорах про внески на утримання і щодо рішень про модернізацію.
Будівельні зміни і розподіл витрат
Будівельні зміни виходять за межі належного утримання. Збори власників ухвалюють їх більшістю поданих голосів (§ 20 абз. 1 WEG, § 25 абз. 1 WEG). Щодо безбар’єрності, точок заряджання електромобілів, захисту від зламу, підключення до оптоволоконної мережі і балконних сонячних електростанцій кожен власник може вимагати відповідного заходу (§ 20 абз. 2 WEG).
Витрати несуть ті, хто ухвалив рішення, пропорційно своїм часткам (§ 21 абз. 3 WEG). При широкій підтримці діє інше правило. Якщо рішення набирає понад дві третини поданих голосів і половину всіх часток співвласності або якщо захід окупається протягом розумного строку, витрати розподіляються на всі частки співвласності (§ 21 абз. 2 WEG).
Місячний строк оскарження за § 45 WEG
Позов про оскарження потрібно подати протягом одного місяця після ухвалення рішення і обґрунтувати протягом двох місяців після ухвалення рішення (§ 45 WEG). Обидва строки починаються з дня зборів.
Якщо рішення не відповідає належному управлінню, суд за позовом власника житла визнає його недійсним (§ 19 абз. 1 WEG, § 44 абз. 1 WEG). Нікчемність рішення можна встановити без обмеження строком (§ 44 абз. 1 WEG).
Комісія ріелтора, сусідське право і відстань від межі
Окрім договору купівлі і WEG, майже кожної земельної ділянки в Аугсбурзі стосуються дві теми: комісія при набутті і відносини із сусідом. Тут діє частково федеральне право, частково баварське земельне право.
Комісія ріелтора при купівлі квартири чи будинку
Договір із ріелтором про вказівку на нагоду укласти договір купівлі квартири чи одноквартирного будинку або про посередництво в його укладенні потребує текстової форми (§ 656a BGB). Якщо обидві сторони договору купівлі зобов’язуються перед тим самим ріелтором, це дійсно лише тоді, коли вони зобов’язуються в однаковому розмірі (§ 656c абз. 1 BGB).
Якщо договір із ріелтором уклав лише продавець, вимога до покупця підлягає виконанню лише тоді, коли продавець заплатив і він або ріелтор надав про це доказ (§ 656d BGB). Ми перевіряємо рахунки за комісію до оплати.
Відстань від межі, забудова за межу і примирення в Баварії
Баварське сусідське право міститься у статтях з 43 по 54 AGBGB. Дерева, кущі й живоплоти згідно з ним мають розташовуватися не ближче ніж 0,50 м від межі (ст. 47 AGBGB). Якщо частина будівлі без умислу чи грубої необережності виступає за межу, сусід мусить терпіти забудову за межу і отримує за це грошову ренту (§ 912 BGB).
Перед позовом до дільничного суду ст. 1 BaySchlG вимагає спроби примирення, наприклад щодо впливів за § 906 BGB, нависання (Überhang) за § 910 BGB і спорів за статтями з 43 по 54 AGBGB. Щодо забудови за межу за § 912 BGB цей обов’язок не діє.
Додаткова інформація
Ці теми також можуть вас зацікавити:
Ця інформація не є правовою консультацією в конкретній справі.
