Підвищення орендної плати в Аугсбурзі і гранична межа 15 %
Власник може вимагати згоди на підвищення до звичайної для місцевості орендної плати, щойно плата залишається незмінною протягом 15 місяців (§ 558 абз. 1 BGB). Вимогу потрібно заявити у текстовій формі і обґрунтувати довідником орендних ставок, базою даних оренди, висновком експерта або щонайменше трьома порівнянними квартирами (§ 558a BGB).
В Аугсбурзі діє знижена гранична межа: протягом трьох років плата може зрости щонайбільше на 15 % замість 20 % (§ 558 абз. 3 речення 2 BGB, додаток № 7.1.1 до Баварського положення про захист орендарів). При новому здаванні в оренду плата не може перевищувати звичайну для місцевості орендну плату більш ніж на 10 % (§ 556d абз. 1 BGB, гальмо орендної плати). Ми розраховуємо обидві межі для вашого договору.
Розірвання через власну потребу і розірвання без попередження
Звичайне розірвання договору власником вимагає правомірного інтересу. Найчастіше це власна потреба для нього самого, членів сім’ї або членів домогосподарства (§ 573 абз. 2 № 2 BGB). Підстави мають бути наведені безпосередньо в повідомленні про розірвання (§ 573 абз. 3 BGB). Додавати згодом можна лише підстави, що виникли пізніше.
Власник може розірвати договір без попередження при простроченні платежу. Заборгованість має стосуватися двох послідовних термінів платежу і становити не незначну частину орендної плати, або досягати двомісячної орендної плати (§ 543 абз. 2 речення 1 № 3 BGB). Якщо орендар сплачує протягом двох місяців після подання позову про виселення до суду, це розірвання без попередження втрачає чинність (§ 569 абз. 3 № 2 BGB).
Орендар може заперечити проти звичайного розірвання і вимагати продовження оренди, якщо припинення означає невиправдану суворість (§ 574 абз. 1 BGB). Заперечення потрібно заявити у текстовій формі не пізніше ніж за два місяці до закінчення оренди (§ 574b BGB).
Якщо здане в оренду житло перетворюється на окрему приватну власність, набувач в Аугсбурзі не може розривати договір через власну потребу протягом десяти років (§ 577a абз. 2 BGB, § 1 речення 2 Баварського положення про захист орендарів).
Перевірка зменшення плати і розрахунку комунальних витрат
Недолік житла зменшує орендну плату в силу закону, а запізнілий розрахунок комунальних витрат відсікає додаткові вимоги. Обидва права залежать від строків і доказів. Ми домагаємося їх для орендарів і перевіряємо власний розрахунок для власників.
Зменшення плати при цвілі, шумі і відсутності опалення
Щойно недолік усуває придатність житла до використання за призначенням, плата за цей час не належить; якщо придатність лише знижена, орендар зобов’язаний сплачувати відповідно зменшену плату (§ 536 абз. 1 BGB). Це настає в силу закону. Незначне зниження придатності до уваги не береться.
Орендар має негайно повідомити власника про недолік (§ 536c абз. 1 BGB). Закон не встановлює для цього жодної форми. Якщо повідомлення не зроблено, орендар відповідає за відшкодування шкоди, що з цього виникає (§ 536c абз. 2 BGB). Ми фіксуємо характер і тривалість недоліку, перш ніж ви зменшите плату.
Строк і типові помилки розрахунку комунальних витрат
Розрахунок потрібно повідомити орендарю не пізніше закінчення дванадцятого місяця після завершення розрахункового періоду (§ 556 абз. 3 речення 2 BGB). Після цього власник позбавлений права на додаткові вимоги, якщо тільки він не відповідає за запізнення (§ 556 абз. 3 речення 3 BGB).
Поширені помилки: неправильний ключ розподілу і відсутні підтвердні документи. Відповідно до § 1 абз. 2 BetrKV не підлягають перекладенню витрати на управління, а також витрати на утримання і ремонт. В Аугсбурзі ми перевіряємо ваш розрахунок позицію за позицією.
Застава і косметичний ремонт при виїзді
Застава і косметичний ремонт вирішуються за текстом договору оренди. Федеральний верховний суд у кількох рішеннях визнав типові застереження про ремонт недійсними, зокрема для житла, переданого без ремонту без належної компенсації. Ми перевіряємо текст договору, перш ніж ви фарбуєте або робите розрахунок.
Розмір і повернення застави
Забезпечення може становити щонайбільше потрійну місячну орендну плату без авансу чи фіксованої суми на комунальні витрати (§ 551 абз. 1 BGB). Власник має розміщувати суму окремо від власного майна (§ 551 абз. 3 BGB).
Після завершення оренди власник має розумний строк на перевірку. Його тривалість визначається обставинами конкретної справи і може перевищувати шість місяців (рішення Федерального верховного суду від 18.01.2006, VIII ZR 71/05). Законодавчого строку не існує. Ми домагаємося повернення застави, якщо власник зволікає без причини.
Недійсні застереження про косметичний ремонт
Жорсткі графіки строків у типових договорах оренди недійсні (рішення Федерального верховного суду від 23.06.2004, VIII ZR 361/03). Застереження, що зобов’язує фарбувати кухню і ванну не рідше ніж кожні три роки, покладає на орендаря обов’язок понад дійсну потребу в ремонті і невиправдано ставить його в невигідне становище (§ 307 BGB).
Типове перекладення на орендаря поточного косметичного ремонту також недійсне, якщо житло було передано без ремонту або таким, що потребує ремонту (рішення Федерального верховного суду від 18.03.2015, VIII ZR 185/14). Умовою є те, що власник не надав належної компенсації. Ми перевіряємо ваше застереження перед виїздом.
Додаткова інформація
Ці теми також можуть вас зацікавити:
Ця інформація не є правовою консультацією в конкретній справі.
