Augsburg’da kira artışı ve yüzde 15 üst sınır
Kiraya veren, kira 15 aydır değişmeden kaldığında yerel emsal kiraya artış için onay talep edebilir (§ 558 Abs. 1 BGB). Talebin metin biçiminde açıklanması ve kira endeksi, kira veri tabanı, bilirkişi raporu veya en az üç karşılaştırılabilir konutla gerekçelendirilmesi gerekir (§ 558a BGB).
Augsburg’da düşürülmüş üst sınır geçerlidir: Kira, üç yıl içinde yüzde 20 yerine en fazla yüzde 15 artabilir (§ 558 Abs. 3 Satz 2 BGB, Bavyera Kiracı Koruma Yönetmeliği Ek 7.1.1). Yeniden kiralamada kira, yerel emsal kirayı en fazla yüzde 10 aşabilir (§ 556d Abs. 1 BGB, kira freni). Sözleşmeniz için her iki sınırı da hesaplarız.
Kendi ihtiyacı nedeniyle fesih ve konutun derhal feshi
Kiraya verenin olağan feshi haklı bir menfaat gerektirir. Bu genellikle kendisi, aile üyeleri veya ev halkı üyeleri için kendi ihtiyacıdır (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Nedenlerin fesih bildiriminin kendisinde yer alması gerekir (§ 573 Abs. 3 BGB). Yalnızca sonradan ortaya çıkan nedenler daha sonra eklenebilir.
Kiraya veren, ödeme temerrüdü hâlinde derhal fesih yapabilir. Gecikme, birbirini izleyen iki vadeye ilişkin olmalı ve kiranın önemsiz olmayan bir bölümünü oluşturmalı, ya da iki aylık kira tutarına ulaşmalıdır (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB). Kiracı, tahliye talebi dava konusu olduktan sonraki iki ay içinde öderse, bu derhal fesih geçersiz hâle gelir (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).
Kiracı, olağan fesihe itiraz edebilir ve sona ermenin haklı gösterilemeyecek bir zorluk oluşturması hâlinde kira ilişkisinin sürdürülmesini talep edebilir (§ 574 Abs. 1 BGB). İtirazın metin biçiminde ve en geç kira ilişkisinin sona ermesinden iki ay önce açıklanması gerekir (§ 574b BGB).
Kiralanmış bir konut kat mülkiyetine dönüştürülürse, ediniciye Augsburg’da on yıl boyunca kendi ihtiyacı nedeniyle fesih yasaktır (§ 577a Abs. 2 BGB, Bavyera Kiracı Koruma Yönetmeliği § 1 Satz 2).
Kira indirimini ve yan gider hesabını incelemek
Konuttaki bir ayıp kirayı kanun gereği azaltır, geç bir yan gider hesabı ise ek talepleri keser. Her iki hak da sürelere ve delillere bağlıdır. Kiracılar için bunları hayata geçirir, kiraya verenler için kendi hesaplarını inceleriz.
Küf, gürültü ve ısıtma arızasında kira indirimi
Bir ayıp konutun sözleşmeye uygun kullanımına elverişliliğini ortadan kaldırırsa, bu süre için kira borcu doğmaz; elverişlilik yalnızca azalmışsa, kiracı uygun ölçüde indirilmiş bir kira borçludur (§ 536 Abs. 1 BGB). Bu kanun gereği gerçekleşir. Elverişlilikteki önemsiz bir azalma dikkate alınmaz.
Kiracının ayıbı kiraya verene gecikmeksizin bildirmesi gerekir (§ 536c Abs. 1 BGB). Kanun bunun için bir şekil öngörmez. Bildirim yapılmazsa, kiracı bundan doğan zararın tazmininden sorumlu olur (§ 536c Abs. 2 BGB). Kirayı kısmadan önce ayıbın niteliğini ve süresini güvence altına alırız.
Yan gider hesabının süresi ve tipik hataları
Hesabın kiracıya, hesap döneminin bitiminden sonraki on ikinci ayın sonuna kadar bildirilmesi gerekir (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Bundan sonra kiraya veren ek taleplerden yoksun kalır, meğerki gecikmeden kendisi sorumlu olmasın (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB).
Sık görülen hatalar yanlış bir dağıtım anahtarı ve eksik belgelerdir. § 1 Abs. 2 BetrKV uyarınca yönetim giderleri ile bakım ve onarım giderleri yansıtılamaz. Augsburg’da hesabınızı kalem kalem inceleriz.
Taşınmada depozito ve güzelleştirme onarımları
Depozito ve güzelleştirme onarımları kira sözleşmesinin lafzına bağlı olarak belirlenir. BGH, aralarında uygun bir denkleştirme yapılmadan yenilenmemiş olarak devredilen konutlar için olanlar da dâhil, birçok kararında matbu yenileme hükümlerini geçersiz ilan etmiştir. Siz boyamadan ya da hesap yapmadan önce sözleşme metnini inceleriz.
Kira depozitosunun tutarı ve iadesi
Güvence, işletme gideri peşinatı ya da götürü tutarı hariç, aylık kiranın en fazla üç katı olabilir (§ 551 Abs. 1 BGB). Kiraya verenin tutarı kendi malvarlığından ayrı olarak yatırması gerekir (§ 551 Abs. 3 BGB).
Kira ilişkisinin sona ermesinden sonra kiraya verenin makul bir inceleme süresi vardır. Süresi somut olayın koşullarına göre belirlenir ve altı ayı aşabilir (BGH, 18.01.2006 tarihli karar, VIII ZR 71/05). Yasal bir süre yoktur. Kiraya veren nedensiz oyalanırsa iadeyi hayata geçiririz.
Güzelleştirme onarımlarına ilişkin geçersiz hükümler
Matbu kira sözleşmelerindeki katı süre planları geçersizdir (BGH, 23.06.2004 tarihli karar, VIII ZR 361/03). Mutfak ve banyonun en geç üç yılda bir boyanmasını öngören bir hüküm, kiracıyı gerçek yenileme ihtiyacının ötesinde yükümlü kılar ve onu uygunsuz biçimde mağdur eder (§ 307 BGB).
Konut yenilenmemiş ya da yenileme ihtiyacı içinde devredildiyse, süregelen güzelleştirme onarımlarının matbu biçimde kiracıya yüklenmesi de geçersizdir (BGH, 18.03.2015 tarihli karar, VIII ZR 185/14). Koşul, kiraya verenin uygun bir denkleştirme sağlamamış olmasıdır. Taşınmadan önce hükmünüzü inceleriz.
Diğer bilgiler
Bu konular da ilginizi çekebilir:
Bu bilgiler somut olayda hukuki danışmanlık niteliği taşımaz.
