Gayrimenkul satış sözleşmesini düzenlemeden önce inceletmek
Bir taşınmazın edinimine ilişkin sözleşme noter huzurunda düzenlenmelidir (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Noter taraflara bağımsız ve tarafsız biçimde hizmet eder ve bu sırada hiçbir tarafı temsil etmez (§ 14 Abs. 1 Satz 2 BNotO). Taslağı noter randevusundan önce okuruz.
İkinci el bir gayrimenkulün alımında sözleşme, maddi ayıp sorumluluğunu neredeyse her zaman hariç tutar. Satıcı böyle bir sorumsuzluk kaydına ancak ayıbı hileyle gizlemediği ve niteliğe ilişkin bir garanti üstlenmediği ölçüde dayanabilir (§ 444 BGB). Nemli bodrumlar ve izinsiz kullanımlar tipik olarak bu kapsama girer.
Mülkiyet ancak anlaşma ve tapu siciline tescille geçer (§ 873 Abs. 1 BGB). O zamana kadar alıcıyı mülkiyet devri şerhi (Auflassungsvormerkung) korur: Satıcının sonraki tasarrufları, alıcının talebini boşa çıkaracağı ölçüde geçersizdir (§ 883 Abs. 2 BGB). Gayrimenkul edinim vergisi (Grunderwerbsteuer) Bavyera’da %3,5’tir (§ 11 GrEStG).
Yapı ayıplarını bildirmek ve teslim almadan sonra zamanaşımı
Eserde bir ayıp varsa iş sahibi sonradan ifa isteyebilir, ayıbı kendisi giderip masraflarının karşılanmasını talep edebilir, sözleşmeden dönebilir ya da bedeli indirebilir ve tazminat isteyebilir (§ 634 BGB). Hangi yolun işe yarayacağı ayıbın kapsamına bağlıdır.
Bir yapıya ilişkin ayıp talepleri teslim almadan itibaren beş yılda zamanaşımına uğrar (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 ve Abs. 2 BGB). Teslim alma aynı zamanda ispat yükünü de değiştirir: Edimi ifa olarak kabul eden, ayıbı ispatlamak zorundadır (§ 363 BGB). Bu nedenle Augsburg’da teslim alma işlemlerine eşlik eder ve açık noktaları tutanağa geçiririz.
Kat mülkiyeti hukuku ve kat malikleri kurulunun kararları
Kat Mülkiyeti Kanunu (WEG), Aralık 2020’den beri WEMoG ile değişik hâliyle yürürlüktedir. Karar davaları o zamandan beri kat malikleri topluluğuna karşı açılır (§ 44 Abs. 2 WEG). Augsburglu malikleri iptal davalarında, aidat alacaklarında ve modernizasyon kararlarında temsil ederiz.
Yapısal değişiklikler ve masrafların dağılımı
Yapısal değişiklikler olağan bakım ve onarımın ötesine geçer. Kat malikleri kurulu bunlara kullanılan oyların çoğunluğuyla karar verir (§ 20 Abs. 1 WEG, § 25 Abs. 1 WEG). Engelsiz erişim, elektrikli araçlar için şarj noktaları, hırsızlığa karşı koruma, fiber optik bağlantı ve balkon güneş enerjisi cihazları (Steckersolargeräte) için her malik uygun bir önlem talep edebilir (§ 20 Abs. 2 WEG).
Masrafları, karara olumlu oy veren malikler payları oranında üstlenir (§ 21 Abs. 3 WEG). Geniş bir onay olduğunda durum farklıdır. Karar kullanılan oyların üçte ikisinden fazlasını ve tüm ortak mülkiyet paylarının yarısını alırsa ya da önlem makul bir sürede kendini amorti ederse, masraflar tüm ortak mülkiyet paylarına dağıtılır (§ 21 Abs. 2 WEG).
§ 45 WEG uyarınca bir aylık iptal süresi
İptal davası, karar tarihinden itibaren bir ay içinde açılmalı ve karar tarihinden itibaren iki ay içinde gerekçelendirilmelidir (§ 45 WEG). Her iki süre de toplantı günüyle başlar.
Bir karar olağan yönetime uygun değilse, mahkeme bir kat malikinin davası üzerine kararı geçersiz ilan eder (§ 19 Abs. 1 WEG, § 44 Abs. 1 WEG). Bir kararın hükümsüzlüğü süre sınırı olmaksızın tespit ettirilebilir (§ 44 Abs. 1 WEG).
Emlakçı komisyonu, komşuluk hukuku ve sınır mesafesi
Satış sözleşmesi ve kat mülkiyetinin yanında Augsburg’da neredeyse her taşınmazı iki konu ilgilendirir: edinimdeki komisyon ve komşuyla ilişki. Bunlar için kısmen federal hukuk, kısmen Bavyera eyalet hukuku geçerlidir.
Daire ve ev alımında emlakçı komisyonu
Bir daire ya da müstakil ev satış sözleşmesi fırsatını gösterme veya bu sözleşmeye aracılık etme konusundaki emlakçılık sözleşmesi metin biçiminde yapılmalıdır (§ 656a BGB). Satış sözleşmesinin her iki tarafı aynı emlakçıya karşı borç altına girerse, bu ancak aynı tutarda borç altına girmeleri hâlinde geçerlidir (§ 656c Abs. 1 BGB).
Emlakçılık sözleşmesini yalnızca satıcı yapmışsa, alıcıya karşı talep ancak satıcı ödemeyi yaptığında ve satıcı ya da emlakçı bunu kanıtladığında muaccel olur (§ 656d BGB). Komisyon faturalarını ödemeden önce inceleriz.
Bavyera’da sınır mesafesi, taşkın yapı ve uzlaştırma
Bavyera’nın komşuluk hukuku Art. 43 ila 54 AGBGB’de düzenlenmiştir. Buna göre ağaçlar, çalılar ve çitler sınıra 0,50 metreden daha yakın olamaz (Art. 47 AGBGB). Bir yapı parçası kast ya da ağır ihmal olmaksızın sınırı aşarsa, komşu taşkın yapıya katlanır ve bunun karşılığında bir para iradı (Geldrente) alır (§ 912 BGB).
Sulh mahkemesine dava açmadan önce Art. 1 BaySchlG bir uzlaştırma girişimini şart koşar; örneğin § 906 BGB uyarınca etkilerde, § 910 BGB uyarınca sınırı aşan dal ve köklerde (Überhang) ve Art. 43 ila 54 AGBGB’ye dayanan uyuşmazlıklarda. § 912 BGB uyarınca taşkın yapıda bu yükümlülük yoktur.
Diğer bilgiler
Bu konular da ilginizi çekebilir:
Bu bilgiler somut olayda hukuki danışmanlık niteliği taşımaz.
