Повышение арендной платы в Аугсбурге и предельная граница 15 %
Собственник может потребовать согласия на повышение до обычного для местности уровня, как только плата остаётся неизменной в течение 15 месяцев (§ 558 абз. 1 BGB). Требование нужно заявить в текстовой форме и обосновать справочником арендных ставок, базой данных аренды, заключением эксперта или как минимум тремя сопоставимыми квартирами (§ 558a BGB).
В Аугсбурге действует сниженная предельная граница: в течение трёх лет плата может вырасти максимум на 15 % вместо 20 % (§ 558 абз. 3 предложение 2 BGB, приложение № 7.1.1 к Баварскому положению о защите арендаторов). При новой сдаче в аренду плата не может превышать обычный для местности уровень более чем на 10 % (§ 556d абз. 1 BGB, тормоз арендной платы). Мы рассчитываем обе границы для вашего договора.
Расторжение из-за собственной нужды и расторжение без предупреждения
Обычное расторжение собственником требует правомерного интереса. Чаще всего это собственная нужда для него самого, членов семьи или членов домохозяйства (§ 573 абз. 2 № 2 BGB). Основания должны быть указаны непосредственно в уведомлении о расторжении (§ 573 абз. 3 BGB). Дополнить позднее можно только основания, возникшие позже.
Собственник может расторгнуть договор без предупреждения при просрочке платежа. Задолженность должна касаться двух последовательных сроков платежа и составлять не незначительную часть арендной платы, либо достигать двухмесячной арендной платы (§ 543 абз. 2 предложение 1 № 3 BGB). Если арендатор платит в течение двух месяцев после подачи иска о выселении в суд, это расторжение без предупреждения утрачивает силу (§ 569 абз. 3 № 2 BGB).
Арендатор может возразить против обычного расторжения и потребовать продолжения аренды, если прекращение означает неоправданную суровость (§ 574 абз. 1 BGB). Возражение нужно заявить в текстовой форме не позднее чем за два месяца до окончания аренды (§ 574b BGB).
Если сданное в аренду жильё преобразуется в индивидуальную собственность, приобретатель в Аугсбурге не может расторгать договор из-за собственной нужды в течение десяти лет (§ 577a абз. 2 BGB, § 1 предложение 2 Баварского положения о защите арендаторов).
Проверка уменьшения платы и расчёта коммунальных расходов
Недостаток жилья уменьшает арендную плату в силу закона, а запоздалый расчёт коммунальных расходов отсекает дополнительные требования. Оба права зависят от сроков и доказательств. Мы добиваемся их для арендаторов и проверяем собственный расчёт для собственников.
Уменьшение платы при плесени, шуме и отсутствии отопления
Как только недостаток устраняет пригодность жилья к использованию по назначению, плата за этот период не причитается; если пригодность лишь снижена, арендатор обязан платить соответственно уменьшенную плату (§ 536 абз. 1 BGB). Это наступает в силу закона. Незначительное снижение пригодности не учитывается.
Арендатор должен немедленно уведомить собственника о недостатке (§ 536c абз. 1 BGB). Закон не предписывает для этого никакой формы. Если уведомление не сделано, арендатор отвечает за возмещение возникшего из-за этого вреда (§ 536c абз. 2 BGB). Мы фиксируем характер и продолжительность недостатка, прежде чем вы уменьшите плату.
Срок и типичные ошибки расчёта коммунальных расходов
Расчёт нужно сообщить арендатору не позднее окончания двенадцатого месяца после завершения расчётного периода (§ 556 абз. 3 предложение 2 BGB). После этого собственник лишается права на дополнительные требования, если только он не отвечает за задержку (§ 556 абз. 3 предложение 3 BGB).
Распространённые ошибки: неправильный ключ распределения и отсутствующие подтверждающие документы. Согласно § 1 абз. 2 BetrKV не подлежат перекладыванию расходы на управление, а также расходы на содержание и ремонт. В Аугсбурге мы проверяем ваш расчёт позицию за позицией.
Залог и косметический ремонт при выезде
Залог и косметический ремонт решаются по тексту договора аренды. Федеральный верховный суд в нескольких решениях признал типовые оговорки о ремонте недействительными, в том числе для жилья, переданного без ремонта без надлежащей компенсации. Мы проверяем текст договора, прежде чем вы красите или делаете расчёт.
Размер и возврат залога
Обеспечение может составлять максимум трёхкратную месячную арендную плату без аванса или фиксированной суммы на коммунальные расходы (§ 551 абз. 1 BGB). Собственник должен размещать сумму отдельно от собственного имущества (§ 551 абз. 3 BGB).
После завершения аренды у собственника есть разумный срок на проверку. Его продолжительность определяется обстоятельствами конкретного дела и может превышать шесть месяцев (решение Федерального верховного суда от 18.01.2006, VIII ZR 71/05). Законодательного срока не существует. Мы добиваемся возврата залога, если собственник медлит без причины.
Недействительные оговорки о косметическом ремонте
Жёсткие графики сроков в типовых договорах аренды недействительны (решение Федерального верховного суда от 23.06.2004, VIII ZR 361/03). Оговорка, обязывающая красить кухню и ванную не реже чем каждые три года, возлагает на арендатора обязанность сверх реальной потребности в ремонте и неоправданно ставит его в невыгодное положение (§ 307 BGB).
Типовое перекладывание на арендатора текущего косметического ремонта также недействительно, если жильё было передано без ремонта или требующим ремонта (решение Федерального верховного суда от 18.03.2015, VIII ZR 185/14). Условием является то, что собственник не предоставил надлежащей компенсации. Мы проверяем вашу оговорку перед выездом.
Дополнительная информация
Эти темы также могут вас заинтересовать:
Эта информация не является правовой консультацией по конкретному делу.
