Majorarea chiriei în Augsburg și plafonul de majorare de 15 %
Proprietarul poate cere acordul pentru o majorare până la nivelul chiriei comparabile din zonă, de îndată ce chiria a rămas neschimbată timp de 15 luni (§ 558 alin. 1 BGB). Cererea trebuie formulată în formă textuală și motivată prin ghidul chiriilor, o bază de date a chiriilor, o expertiză sau cel puțin trei locuințe comparabile (§ 558a BGB).
La Augsburg se aplică plafonul redus: în trei ani chiria poate crește cu cel mult 15 % în loc de 20 % (§ 558 alin. 3 teza 2 BGB, anexa nr. 7.1.1 la Regulamentul bavarez de protecție a chiriașilor). La o nouă închiriere, chiria nu poate depăși chiria comparabilă din zonă cu mai mult de 10 % (§ 556d alin. 1 BGB, frâna chiriilor). Calculăm ambele limite pentru contractul dumneavoastră.
Rezilierea pentru nevoi proprii și rezilierea fără preaviz
Rezilierea ordinară de către proprietar presupune un interes legitim. De regulă este vorba de nevoia proprie pentru sine, pentru rude apropiate sau pentru membrii gospodăriei (§ 573 alin. 2 nr. 2 BGB). Motivele trebuie să apară chiar în scrisoarea de reziliere (§ 573 alin. 3 BGB). Ulterior pot fi adăugate numai motivele apărute mai târziu.
Proprietarul poate rezilia fără preaviz în caz de întârziere la plată. Restanța trebuie să privească două termene consecutive și să reprezinte o parte neneglijabilă a chiriei, sau să atingă valoarea a două chirii lunare (§ 543 alin. 2 teza 1 nr. 3 BGB). Dacă chiriașul plătește în două luni de la introducerea acțiunii în evacuare pe rolul instanței, această reziliere fără preaviz devine ineficace (§ 569 alin. 3 nr. 2 BGB).
Chiriașul se poate opune rezilierii ordinare și poate cere continuarea locațiunii dacă încetarea ar reprezenta o rigoare nejustificată (§ 574 alin. 1 BGB). Opoziția trebuie formulată în formă textuală cel târziu cu două luni înainte de încetarea locațiunii (§ 574b BGB).
Dacă o locuință închiriată este transformată în proprietate individuală, dobânditorul nu poate rezilia la Augsburg pentru nevoi proprii timp de zece ani (§ 577a alin. 2 BGB, § 1 teza 2 din Regulamentul bavarez de protecție a chiriașilor).
Verificarea reducerii chiriei și a decontului cheltuielilor
Un viciu al locuinței reduce chiria prin efectul legii, iar un decont tardiv al cheltuielilor blochează pretențiile suplimentare. Ambele drepturi depind de termene și de probe. Le impunem pentru chiriași și verificăm propriul decont pentru proprietari.
Reducerea chiriei la mucegai, zgomot și defecțiune la încălzire
De îndată ce un viciu înlătură aptitudinea locuinței pentru folosința contractuală, chiria nu se mai datorează pentru acea perioadă; dacă aptitudinea este doar redusă, chiriașul datorează o chirie redusă corespunzător (§ 536 alin. 1 BGB). Aceasta survine prin efectul legii. O reducere neînsemnată a aptitudinii nu se ia în considerare.
Chiriașul trebuie să notifice proprietarului viciul fără întârziere (§ 536c alin. 1 BGB). Legea nu prevede o formă anume pentru aceasta. Dacă notificarea nu are loc, chiriașul răspunde pentru prejudiciul rezultat de aici (§ 536c alin. 2 BGB). Consemnăm natura și durata viciului înainte să reduceți chiria.
Termenul și erorile tipice ale decontului cheltuielilor
Decontul trebuie comunicat chiriașului cel târziu până la sfârșitul celei de-a douăsprezecea luni de la încheierea perioadei de decontare (§ 556 alin. 3 teza 2 BGB). După acest termen, proprietarul este decăzut din dreptul la pretenții suplimentare, cu excepția cazului în care nu răspunde el pentru întârziere (§ 556 alin. 3 teza 3 BGB).
Erorile frecvente sunt o cheie de repartizare greșită și lipsa documentelor justificative. Potrivit § 1 alin. 2 BetrKV nu pot fi repercutate costurile de administrare, precum și costurile de întreținere și reparații. La Augsburg verificăm decontul dumneavoastră poziție cu poziție.
Garanția și reparațiile de întreținere la mutare
Garanția și reparațiile de întreținere se decid după textul contractului de închiriere. BGH a declarat nule, în mai multe hotărâri, clauzele standard de renovare, printre altele pentru locuințe predate nezugrăvite fără o compensație adecvată. Verificăm textul contractului înainte să zugrăviți sau să decontați.
Cuantumul și restituirea garanției
Garanția poate fi de cel mult trei chirii lunare, fără avansul sau suma forfetară pentru cheltuielile de întreținere (§ 551 alin. 1 BGB). Proprietarul trebuie să plaseze suma separat de patrimoniul propriu (§ 551 alin. 3 BGB).
După încetarea locațiunii, proprietarul are un termen rezonabil de verificare. Durata sa depinde de împrejurările cazului concret și poate depăși șase luni (BGH, hotărârea din 18.01.2006, VIII ZR 71/05). Nu există un termen legal. Impunem restituirea atunci când proprietarul tergiversează fără motiv.
Clauze nule privind reparațiile de întreținere
Planurile rigide de termene din contractele standard sunt nule (BGH, hotărârea din 23.06.2004, VIII ZR 361/03). O clauză care impune zugrăvirea bucătăriei și a băii cel târziu la fiecare trei ani obligă chiriașul dincolo de nevoia reală de renovare și îl dezavantajează nejustificat (§ 307 BGB).
Este nulă și repercutarea standard a reparațiilor de întreținere curente, dacă locuința a fost predată nezugrăvită sau necesitând renovare (BGH, hotărârea din 18.03.2015, VIII ZR 185/14). Condiția este ca proprietarul să nu fi acordat o compensație adecvată. Verificăm clauza dumneavoastră înainte de mutare.
Informații suplimentare
Aceste teme v-ar putea interesa de asemenea:
Aceste informații nu constituie consultanță juridică în cazul concret.
