Sprawdzenie umowy kupna nieruchomości przed aktem notarialnym
Umowa o nabycie nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego (§ 311b ust. 1 zdanie 1 BGB). Notariusz obsługuje strony niezależnie i bezstronnie i nie reprezentuje przy tym żadnej z nich (§ 14 ust. 1 zdanie 2 BNotO). Czytamy projekt umowy przed terminem u notariusza.
Przy kupnie nieruchomości używanej umowa niemal zawsze wyłącza odpowiedzialność za wady fizyczne. Na takie wyłączenie sprzedający może się powołać tylko w takim zakresie, w jakim ani podstępnie nie zataił wady, ani nie udzielił gwarancji co do właściwości rzeczy (§ 444 BGB). Wilgotne piwnice i niezatwierdzone sposoby użytkowania typowo mieszczą się w tym punkcie.
Własność przechodzi dopiero z chwilą porozumienia stron i wpisu do księgi wieczystej (§ 873 ust. 1 BGB). Do tego czasu kupującego chroni wpis zabezpieczający roszczenie o przeniesienie własności (Auflassungsvormerkung): późniejsze rozporządzenia sprzedającego są bezskuteczne w takim zakresie, w jakim udaremniałyby to roszczenie (§ 883 ust. 2 BGB). Podatek od nabycia nieruchomości wynosi w Bawarii 3,5 procent (§ 11 GrEStG).
Zgłaszanie wad budowlanych i przedawnienie po odbiorze
Przy wadzie dzieła zamawiający może żądać naprawienia wady, sam usunąć wadę i żądać zwrotu nakładów, odstąpić od umowy albo obniżyć wynagrodzenie, a także żądać odszkodowania (§ 634 BGB). To, która droga jest właściwa, zależy od rozmiaru wady.
Roszczenia z tytułu wad budowli przedawniają się z upływem pięciu lat od odbioru (§ 634a ust. 1 nr 2 i ust. 2 BGB). Odbiór przesuwa jednocześnie ciężar dowodu: kto przyjął świadczenie jako wykonanie zobowiązania, musi udowodnić wadę (§ 363 BGB). Dlatego towarzyszymy przy odbiorach w Augsburgu i protokołujemy otwarte kwestie.
Prawo wspólnot mieszkaniowych i uchwały zgromadzenia właścicieli
Ustawa o własności lokali (WEG) obowiązuje od grudnia 2020 r. w brzmieniu nadanym ustawą WEMoG. Od tego czasu powództwa dotyczące uchwał kieruje się przeciwko wspólnocie właścicieli lokali (§ 44 ust. 2 WEG). Reprezentujemy właścicieli z Augsburga w sprawach o zaskarżenie uchwał, w sprawach o zaliczki na koszty zarządu (Hausgeld) i w sprawach uchwał modernizacyjnych.
Zmiany budowlane i podział kosztów
Zmiany budowlane wykraczają poza prawidłowe utrzymanie nieruchomości. Zgromadzenie właścicieli uchwala je większością oddanych głosów (§ 20 ust. 1 WEG, § 25 ust. 1 WEG). W zakresie dostosowania budynku do potrzeb osób z niepełnosprawnościami, punktów ładowania pojazdów elektrycznych, ochrony przed włamaniem, przyłącza światłowodowego i urządzeń fotowoltaicznych podłączanych do gniazdka (Steckersolargeräte) każdy właściciel może żądać odpowiedniego środka (§ 20 ust. 2 WEG).
Koszty ponoszą ci, którzy podjęli uchwałę, w stosunku do swoich udziałów (§ 21 ust. 3 WEG). Inaczej jest przy szerokim poparciu. Jeśli uchwała uzyska ponad dwie trzecie oddanych głosów i połowę wszystkich udziałów we współwłasności albo jeśli przedsięwzięcie zwraca się w rozsądnym czasie, koszty rozkłada się na wszystkie udziały we współwłasności (§ 21 ust. 2 WEG).
Miesięczny termin na zaskarżenie według § 45 WEG
Powództwo o zaskarżenie uchwały trzeba wnieść w ciągu miesiąca od podjęcia uchwały i uzasadnić w ciągu dwóch miesięcy od podjęcia uchwały (§ 45 WEG). Oba terminy biegną od dnia zgromadzenia.
Jeśli uchwała nie odpowiada zasadom prawidłowego zarządu, sąd na powództwo właściciela lokalu ją uchyla (§ 19 ust. 1 WEG, § 44 ust. 1 WEG). Nieważność uchwały (Nichtigkeit) można stwierdzić bez żadnego terminu (§ 44 ust. 1 WEG).
Prowizja pośrednika, prawo sąsiedzkie i odległość od granicy
Obok umowy kupna i spraw wspólnoty dwa tematy dotyczą niemal każdej nieruchomości w Augsburgu: prowizja przy nabyciu i relacje z sąsiadem. Obowiązuje tu częściowo prawo federalne, częściowo bawarskie prawo krajowe.
Prowizja pośrednika przy kupnie mieszkania i domu
Umowa pośrednictwa dotycząca wskazania okazji do zawarcia albo pośredniczenia w zawarciu umowy kupna mieszkania lub domu jednorodzinnego wymaga formy dokumentowej (§ 656a BGB). Jeśli obie strony umowy kupna zobowiązują się wobec tego samego pośrednika, jest to skuteczne tylko wtedy, gdy zobowiązują się w tej samej wysokości (§ 656c ust. 1 BGB).
Jeśli umowę z pośrednikiem zawarł wyłącznie sprzedający, roszczenie wobec kupującego staje się wymagalne dopiero wtedy, gdy sprzedający zapłacił, a on lub pośrednik przedstawi na to dowód (§ 656d BGB). Sprawdzamy rachunki prowizyjne przed zapłatą.
Odległość od granicy, przekroczenie granicy zabudową i postępowanie pojednawcze w Bawarii
Bawarskie prawo sąsiedzkie zawarte jest w art. 43 do 54 AGBGB. Drzewa, krzewy i żywopłoty nie mogą zgodnie z nim znajdować się bliżej niż 0,50 m od granicy (art. 47 AGBGB). Jeśli część budynku bez winy umyślnej ani rażącego niedbalstwa wystaje poza granicę, sąsiad musi tolerować to przekroczenie i otrzymuje w zamian rentę pieniężną (§ 912 BGB).
Przed wniesieniem pozwu do sądu rejonowego art. 1 BaySchlG wymaga próby pojednawczej, na przykład przy oddziaływaniach według § 906 BGB, przy zwisie gałęzi i przerastaniu korzeni (Überhang) według § 910 BGB i przy sporach według art. 43 do 54 AGBGB. Przy przekroczeniu granicy zabudową według § 912 BGB obowiązek ten nie istnieje.
Dalsze informacje
Te tematy mogą Cię również zainteresować:
Niniejsze informacje nie stanowią porady prawnej w konkretnej sprawie.
