Podwyżka czynszu w Augsburgu i granica podwyżek 15 procent
Wynajmujący może żądać zgody na podwyżkę do poziomu porównywalnego czynszu miejscowego, gdy czynsz pozostaje niezmieniony przez 15 miesięcy (§ 558 ust. 1 BGB). Żądanie należy złożyć w formie tekstowej i uzasadnić zestawieniem czynszów, bazą danych czynszów, opinią biegłego albo co najmniej trzema porównywalnymi mieszkaniami (§ 558a BGB).
W Augsburgu obowiązuje obniżona granica podwyżek: w ciągu trzech lat czynsz może wzrosnąć najwyżej o 15 procent zamiast o 20 procent (§ 558 ust. 3 zdanie 2 BGB, załącznik nr 7.1.1 do Bawarskiego rozporządzenia o ochronie najemców). Przy nowym najmie czynsz nie może przekraczać porównywalnego czynszu miejscowego o więcej niż 10 procent (§ 556d ust. 1 BGB, hamulec czynszowy). Obliczamy dla Twojej umowy obie granice.
Wypowiedzenie z powodu własnych potrzeb i wypowiedzenie bez terminu
Zwykłe wypowiedzenie przez wynajmującego wymaga uzasadnionego interesu. Najczęściej są to własne potrzeby jego samego, członków rodziny albo domowników (§ 573 ust. 2 nr 2 BGB). Przyczyny muszą być wskazane bezpośrednio w piśmie wypowiadającym (§ 573 ust. 3 BGB). Dodać później można wyłącznie przyczyny, które powstały później.
Wynajmujący może wypowiedzieć umowę bez terminu w razie zwłoki w zapłacie. Zaległość musi dotyczyć dwóch kolejnych terminów płatności i stanowić nieznikomą część czynszu, albo osiągnąć wysokość dwóch miesięcznych czynszów (§ 543 ust. 2 zdanie 1 nr 3 BGB). Jeśli najemca zapłaci w ciągu dwóch miesięcy od wniesienia pozwu o eksmisję do sądu, to wypowiedzenie bez terminu staje się bezskuteczne (§ 569 ust. 3 nr 2 BGB).
Najemca może sprzeciwić się zwykłemu wypowiedzeniu i żądać kontynuacji najmu, jeśli zakończenie stanowiłoby nieusprawiedliwioną dolegliwość (§ 574 ust. 1 BGB). Sprzeciw należy złożyć w formie tekstowej najpóźniej dwa miesiące przed zakończeniem najmu (§ 574b BGB).
Jeśli wynajęte mieszkanie zostaje przekształcone we własność lokalu, nabywca w Augsburgu nie może przez dziesięć lat wypowiedzieć umowy z powodu własnych potrzeb (§ 577a ust. 2 BGB, § 1 zdanie 2 Bawarskiego rozporządzenia o ochronie najemców).
Kontrola obniżenia czynszu i rozliczenia opłat eksploatacyjnych
Wada mieszkania obniża czynsz z mocy ustawy, a spóźnione rozliczenie opłat eksploatacyjnych odcina dalsze roszczenia. Oba uprawnienia zależą od terminów i dowodów. Egzekwujemy je dla najemców i sprawdzamy własne rozliczenie dla wynajmujących.
Obniżenie czynszu przy pleśni, hałasie i awarii ogrzewania
Gdy wada znosi przydatność mieszkania do umówionego użytku, czynsz za ten czas nie jest należny; gdy przydatność jest tylko ograniczona, najemca jest zobowiązany do odpowiednio obniżonego czynszu (§ 536 ust. 1 BGB). Następuje to z mocy ustawy. Nieznaczne ograniczenie przydatności nie jest brane pod uwagę.
Najemca musi niezwłocznie zgłosić wadę wynajmującemu (§ 536c ust. 1 BGB). Ustawa nie przewiduje dla tego żadnej formy. Jeśli zgłoszenie nie nastąpi, najemca odpowiada za wynikłą stąd szkodę (§ 536c ust. 2 BGB). Zabezpieczamy rodzaj i czas trwania wady, zanim obniżysz czynsz.
Termin i typowe błędy rozliczenia opłat eksploatacyjnych
Rozliczenie należy doręczyć najemcy najpóźniej do końca dwunastego miesiąca po zakończeniu okresu rozliczeniowego (§ 556 ust. 3 zdanie 2 BGB). Po tym terminie wynajmujący traci prawo do dodatkowych roszczeń, chyba że nie ponosi winy za opóźnienie (§ 556 ust. 3 zdanie 3 BGB).
Częste błędy to nieprawidłowy klucz podziału i brakujące dokumenty. Zgodnie z § 1 ust. 2 BetrKV rozliczeniu nie podlegają koszty zarządu oraz koszty konserwacji i napraw. W Augsburgu sprawdzamy Twoje rozliczenie pozycja po pozycji.
Kaucja i drobne remonty przy wyprowadzce
Kaucja i drobne remonty rozstrzygają się na podstawie treści umowy najmu. BGH w kilku wyrokach uznał wzorcowe klauzule remontowe za nieskuteczne, między innymi w przypadku mieszkań przekazanych nieodnowionych bez odpowiedniej rekompensaty. Sprawdzamy treść umowy, zanim odmalujesz mieszkanie albo rozliczysz kaucję.
Wysokość i zwrot kaucji
Zabezpieczenie może wynosić najwyżej trzykrotność miesięcznego czynszu, bez zaliczki lub ryczałtu na opłaty eksploatacyjne (§ 551 ust. 1 BGB). Wynajmujący musi ulokować kwotę oddzielnie od własnego majątku (§ 551 ust. 3 BGB).
Po zakończeniu najmu wynajmującemu przysługuje rozsądny czas na sprawdzenie. Jego długość zależy od okoliczności konkretnego przypadku i może przekroczyć sześć miesięcy (BGH, wyrok z 18.01.2006 r., VIII ZR 71/05). Nie ma ustawowego terminu. Egzekwujemy zwrot, gdy wynajmujący zwleka bez powodu.
Nieskuteczne klauzule o drobnych remontach
Sztywne harmonogramy terminów w umowach wzorcowych są nieskuteczne (BGH, wyrok z 23.06.2004 r., VIII ZR 361/03). Klauzula nakazująca malowanie kuchni i łazienki najpóźniej co trzy lata zobowiązuje najemcę ponad rzeczywistą potrzebę remontu i narusza jego interesy w sposób nieuzasadniony (§ 307 BGB).
Wzorcowe przeniesienie na najemcę bieżących drobnych remontów jest również nieskuteczne, jeśli mieszkanie zostało przekazane nieodnowione albo wymagające remontu (BGH, wyrok z 18.03.2015 r., VIII ZR 185/14). Warunkiem jest, że wynajmujący nie przyznał odpowiedniej rekompensaty. Sprawdzamy Twoją klauzulę przed wyprowadzką.
Dalsze informacje
Te tematy mogą Cię również zainteresować:
Niniejsze informacje nie stanowią porady prawnej w konkretnej sprawie.
