رفع الأجرة في أوغسبورغ وحد الرفع 15 بالمئة
يجوز للمؤجر المطالبة بالموافقة على رفع الأجرة إلى مستوى الأجرة المقارنة المعتادة في المكان، بمجرد أن تبقى الأجرة دون تغيير لمدة 15 شهراً (المادة 558 فقرة 1 BGB). ويجب توضيح المطالبة بالشكل النصي وتسبيبها بجدول الأجرة أو قاعدة بيانات الإيجار أو تقرير خبير أو ثلاثة مساكن مماثلة على الأقل (المادة 558a BGB).
وفي أوغسبورغ يسري حد الرفع المخفّض: فلا يجوز أن ترتفع الأجرة خلال ثلاث سنوات بأكثر من 15 بالمئة بدلاً من 20 بالمئة (المادة 558 فقرة 3 جملة 2 BGB، الملحق رقم 7.1.1 من لائحة بافاريا لحماية المستأجرين). وعند التأجير من جديد لا يجوز أن تتجاوز الأجرة الأجرة المقارنة المعتادة في المكان بأكثر من 10 بالمئة (المادة 556d فقرة 1 BGB، كابح الإيجار). ونحسب لك الحدين معاً لعقدك.
الإنهاء بحجة الحاجة الشخصية والإنهاء الفوري للمسكن
يشترط الإنهاء العادي من جانب المؤجر مصلحة مشروعة. وغالباً ما تكون هذه الحاجة الشخصية له أو لأقاربه أو لأفراد أسرته المعيشية (المادة 573 فقرة 2 رقم 2 BGB). ويجب أن تُذكر الأسباب في خطاب الإنهاء نفسه (المادة 573 فقرة 3 BGB). ولا يجوز إضافة أسباب لاحقاً إلا إذا نشأت لاحقاً.
ويجوز للمؤجر الإنهاء الفوري عند التأخر في السداد. ويجب أن يشمل التأخر موعدين متتاليين وأن يشكل جزءاً غير يسير من الأجرة، أو أن يبلغ أجرة شهرين (المادة 543 فقرة 2 جملة 1 رقم 3 BGB). وإذا سدد المستأجر خلال شهرين من رفع دعوى الإخلاء أمام المحكمة، بطل هذا الإنهاء الفوري (المادة 569 فقرة 3 رقم 2 BGB).
ويمكن للمستأجر الاعتراض على الإنهاء العادي والمطالبة باستمرار الإيجار إذا شكّل الإنهاء مشقة لا مبرر لها (المادة 574 فقرة 1 BGB). ويجب إعلان الاعتراض بالشكل النصي في موعد أقصاه شهران قبل نهاية الإيجار (المادة 574b BGB).
وإذا حُوّل مسكن مؤجر إلى ملكية فردية، فلا يجوز للحائز في أوغسبورغ الإنهاء بحجة الحاجة الشخصية لمدة عشر سنوات (المادة 577a فقرة 2 BGB، المادة 1 جملة 2 من لائحة بافاريا لحماية المستأجرين).
فحص خفض الأجرة وحساب تكاليف التشغيل
يخفّض عيبٌ في المسكن الأجرة بقوة القانون، ويقطع حسابُ تكاليف تشغيل متأخر المطالبات الإضافية. ويتوقف كلا الحقين على مواعيد وأدلة. وننتزعهما للمستأجرين ونفحص الحساب نفسه للمؤجرين.
خفض الأجرة عند العفن والضجيج وتعطل التدفئة
بمجرد أن يزيل عيبٌ صلاحية المسكن للاستعمال المتفق عليه، لا تُستحق الأجرة عن هذه المدة؛ وإذا كانت الصلاحية منقوصة فقط، فالمستأجر مدين بأجرة مخفضة بقدر مناسب (المادة 536 فقرة 1 BGB). ويحدث هذا بقوة القانون. ولا يُعتد بنقص طفيف في الصلاحية.
ويجب على المستأجر إخطار المؤجر بالعيب دون تأخير (المادة 536c فقرة 1 BGB). ولا يشترط القانون لذلك شكلاً معيناً. وإذا لم يقع الإخطار، ضمن المستأجر تعويض الضرر الناشئ عن ذلك (المادة 536c فقرة 2 BGB). ونوثّق طبيعة العيب ومدته قبل أن تخفض الأجرة.
مهلة حساب تكاليف التشغيل وأخطاؤه النمطية
يجب تسليم الحساب للمستأجر في موعد أقصاه نهاية الشهر الثاني عشر بعد انتهاء فترة الحساب (المادة 556 فقرة 3 جملة 2 BGB). وبعد ذلك يسقط حق المؤجر في المطالبات الإضافية، إلا إذا لم يكن مسؤولاً عن التأخر (المادة 556 فقرة 3 جملة 3 BGB).
ومن الأخطاء الشائعة مفتاح توزيع خاطئ ومستندات ناقصة. ووفق المادة 1 فقرة 2 BetrKV لا تُحمَّل على المستأجر تكاليف الإدارة ولا تكاليف الصيانة والإصلاح. وفي أوغسبورغ نفحص حسابك بنداً بنداً.
التأمين وأعمال التجميل عند الخروج
يُحسم أمر التأمين وأعمال التجميل بنص عقد الإيجار. وقد أبطلت محكمة العدل الاتحادية في أحكام عدة بنود التجديد المطبوعة سلفاً، ومنها ما يخص مساكن سُلّمت غير مجددة دون تعويض مناسب. ونفحص نص العقد قبل أن تطلي أو تحاسب.
مقدار التأمين واسترداده
لا يجوز أن يتجاوز الضمان ثلاثة أضعاف الأجرة الشهرية، دون دفعة تكاليف التشغيل المقدمة أو المبلغ الإجمالي (المادة 551 فقرة 1 BGB). وعلى المؤجر إيداع المبلغ منفصلاً عن ذمته المالية (المادة 551 فقرة 3 BGB).
وبعد انتهاء الإيجار للمؤجر مهلة فحص معقولة. وتتوقف مدتها على ظروف الحالة الفردية ويمكن أن تتجاوز ستة أشهر (محكمة العدل الاتحادية، حكم 18.01.2006، VIII ZR 71/05). ولا توجد مهلة قانونية. وننتزع الاسترداد إذا ماطل المؤجر بلا سبب.
البنود الباطلة بشأن أعمال التجميل
خطط المواعيد الجامدة في عقود الإيجار المطبوعة سلفاً باطلة (محكمة العدل الاتحادية، حكم 23.06.2004، VIII ZR 361/03). وبند يفرض طلاء المطبخ والحمام كل ثلاث سنوات على الأكثر يُلزم المستأجر بما يتجاوز حاجة التجديد الفعلية ويضره إضراراً غير مناسب (المادة 307 BGB).
ويبطل أيضاً تحميل المستأجر أعمال التجميل الجارية بشكل مطبوع سلفاً، إذا سُلّم المسكن غير مجدد أو محتاجاً للتجديد (محكمة العدل الاتحادية، حكم 18.03.2015، VIII ZR 185/14). والشرط ألا يكون المؤجر قد منح تعويضاً مناسباً. ونفحص بندك قبل الخروج.
معلومات إضافية
قد تهمّك أيضاً هذه المواضيع:
هذه المعلومات لا تشكل استشارة قانونية في الحالة الفردية.
